上海某银行郴州分行与郴州某酒店有限公司、郴州某房地产开发公司等租赁合同执行复议裁定书

作者：郴州市中级人民法院  发布时间：2024/4/23 15:45:10 点击数：

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导读:湖南省郴州市中级人民法院执行裁定书复议申请人（利害关系人）：张某某，男，19XX年X月X日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：欧阳某某，湖南某某（郴州）律师事务所律师。申请执行人：上海某银行股份

湖南省郴州市中级人民法院

执 行 裁 定 书

 

复议申请人（利害关系人）：张某某，男，19XX年X月X日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。

委托诉讼代理人：欧阳某某，湖南某某（郴州）律师事务所律师。

申请执行人：上海某银行股份有限公司郴州分行，住所地湖南省郴州市X楼X层。

法定代表人：易某，该行行长。

委托诉讼代理人：王妤琛，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴姝媛，湖南天地人（郴州）律师事务所实习律师。

被执行人：郴州市某某酒店有限公司，住所地湖南省郴州市X路X号。

法定代表人：李某某，系该公司总经理。

被执行人：郴州某某房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市X路X号。

法定代表人：李某某，系该公司总经理。

被执行人：李某某，男，19XX年X月X日出生，汉族，住湖南省郴州市X路X号。

被执行人：余某某，女，19XX年X月X日出生，汉族，住湖南省郴州市X路X号。

被执行人：李某某，男，19XX年X月X日出生，汉族，住湖南省郴州市X路X号。

被执行人：余某，女，19XX年X月X日出生，汉族，住湖南省郴州市X路X号。

复议申请人张某某不服湖南省郴州市北湖区人民法院（以下简称北湖区法院）（20XX）湘XXXX执异XX号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。

北湖区法院查明：一、上海某银行股份有限公司郴州分行（以下简称某某银行郴州分行）与郴州市某某酒店有限公司（以下简称某某酒店）、郴州某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）、李某某、余某某、李某某、余某金融借款合同纠纷一案，因某某酒店、某某公司、李某某、余某某、李某某、余某未履行生效法律文书所给付的义务，某某银行郴州分行向北湖区法院申请强制执行，执行案号为（2XXX）湘XXXX执XXXX号。2021年7月6日，北湖区法院以（2XXX）湘XXXX执XXXX号执行裁定书查封了被执行人李某某名下位于开福区××道××号××花园××号住宅楼XX房产（权证号码：0××8），查封期限为三年，自2021年7月6日至2024年7月5日止。

二、2021年8月25日，北湖区法院作出（2XXX）湘XXXX执恢XXX号执行裁定书，其中裁定：拍卖被执行人李某某名下的位于湖南省长沙市开福区××道××号××花园××号住宅楼XX号房（房屋所有权证号：0××8）。2021年10月19日，北湖区法院就上述房产发布《拍卖公告》，将于2021年11月4日10时起至2021年11月5日止，在淘宝网拍卖平台对被执行人李某某所有的位于湖南省长沙市开福区××道××号××花园××号住宅楼XX号房进行拍卖，公告了拍卖标的物，咨询、展示看样的时间与方式，竞买人条件等内容。2021年11月5日，买受人刘某以707693.66元的价格拍卖成交。2021年11月23日，北湖区法院作出（2XXX）湘XXXX执恢XXX号之一执行裁定书，裁定：1、湖南省长沙市开福区××道××号××花园××号住宅楼XX号房（产权证号：0××8）的所有权归买受人刘某所有；2、买受人刘某可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2021年11月28日，北湖区法院向长沙市不动产登记中心送达了协助执行通知书，将被执行人李某某名下位于湖南省长沙市开福区××道××号××花园××号住宅楼XX号房（产权证号：0××8）过户登记至买受人刘某名下。

三、根据异议人张某某提供的证据：2019年3月1日，李某某（出租方）与张某某（承租方）签订一份《房屋租赁合同》，将李某某名下坐落于长沙市开福区××道××号××花园××栋住宅楼XX号房屋出租给张某某，该房屋用途为日常居住，租赁期限为15年，自2019年3月1日至2034年2月28日止。

北湖区法院认为，本案系执行行为异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。”本案中，该涉案房屋在执行拍卖过程中，北湖区法院依法发布《拍卖公告》，公告了拍卖标的物，咨询、展示看样的时间与方式，竞买人条件等内容。即使北湖区法院没有根据《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条的规定，在拍卖五日前以书面通知案涉房产承租人张某某参与竞买，存在程序上的瑕疵，但不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定的撤销拍卖的情形。因此，异议人张某某提出的异议理由依法不能成立，北湖区法院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条之规定，裁定：“驳回异议人（利害关系人）张某某的异议。”

张某某不服上述裁定，向本院提出复议称：一、张某某在案涉房屋被执行前，便已承租，且租赁期限长达15年，张某某具有法定的优先购买权。二、法院在拍卖房屋过程中，尽管依法发布了《拍卖公告》，但《拍卖公告》针对的是不特定的社会公众。依法律规定，房屋变卖需通知承租人，该通知行为应是特定行为。法院应当在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知优先购买人于拍卖日到场，该规定为强制性程序性规定。法院违反该规定，属《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第（五）项其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。综上，法院拍卖行为严重损害了张某某的合法权益，请求：撤销北湖区法院（2XXX）湘XXXX执异XX号执行裁定书，支持张某某的异议请求。

本院对北湖区法院查明的事实予以确认。

本院认为，本案争议焦点是：未通知房屋承租人是否属于撤销司法拍卖的事由。对此，本院评述如下：关于未通知房屋承租人可否成为撤销司法拍卖事由的问题。一般认为，优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是物权性质的优先购买权,而房屋承租人的优先购买权则是债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同,侵害其优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。由此，在执行程序中，房屋承租人仅以没有收到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的，人民法院亦不应予以支持。本案中，即使张某某确实享有案涉房屋的优先购买权，其也不能以法院未作专门通知，损害其优先购买权为由，主张撤销执行拍卖行为，予以重新拍卖。

综上，张某某提出的复议请求不成立，其复议请求本院不予支持。北湖区法院（2XXX）湘XXXX执异XX号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：

驳回张某某的复议申请，维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2XXX）湘XXXX执异XX号执行裁定。

本裁定为终审裁定。

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：

（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；

（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；

（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；

（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；

（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。

除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。

人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。