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魏雅华:今年一套房的钱 明年买两套
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作者:魏雅华  来源:http://www.cztzy.com  阅读:

 

     2008年,中国房地产业难逃此劫。在中国960万平方公里的国土上,降价战的大幕己经轰轰烈烈地拉开。无论是深圳、上海、杭州、广州,还是北京、天津、重庆,兵败如山倒,昂贵的房价正在如雪崩般轰然倒下。

  2008年8月,我们的疑问己不是房价会不会大跌,而是楼盘的下跌,有没有底线?如果有,底线又在哪儿?

  底线当然是有的,底线就是楼盘成本线加合理的利润。那么,中国楼市“成本加合理的利润”又是多少?

  我们还是让房地产商们自己说。

  2008年4月,武汉东星集团东盛房地产公司的降价行动,揭开了房地产暴利的冰山一角。该公司公开宣称,房地产存在暴利,部分开发商利润达百分之百。而且主动把自家楼盘的销售价下调了30%。

  该公司新推出的楼盘每平方米6000元起价,而此时,该楼盘附近的均价都在每平方米8800元上下。

  降价的原因是什么呢?武汉东星集团东盛房地产公司董事会主席兰世立说,武汉房价已经到了一个拐点,过高的房价透支了武汉的购买力,要启动市场只能采取降价这种非常举动。兰世立透露,即使降到目前这个价位,东星一样能有足够的利润空间。利润空间在10%到15%。

  而世界各国房地产业的平均利润大多在5%。

  兰世立说:对于业内人士来说,每一幢楼盘的成本和利润其实都是一本透明的帐,商品房的成本主要由三方面组成:楼面地价,也就是开发商取得土地的价格;建安成本,也就是每幢楼房的建筑安装成本;运营费用及税收,这部分一般占售价的10%左右。所以构成商品房成本的就是两大块:楼面地价和建安成本。

  以东星推出的这栋楼盘为例,土地是分两期拿到的,总的地价和(平均)楼面价格大概在两千多元每平方米。

  那么这栋楼盘的建筑成本又是多少钱?楼盘的建筑商,武汉新七建设集团的副总经理余进说,这个房子的建设成本大概就在每平方米1800块钱。

  余进说,在建筑成本里,人工要占20%,钢材、沙石等材料费占60到70%,同时根据楼盘高度的不同,建筑成本也会差距较大,东盛开发的楼盘属于十二层以上的高层,每平方米的成本不会超过2000块钱,十二层以下的小高层不会超过1500块钱,七层以下的低层不过超过1000块钱,由于各地人工成本不同,造价会略有变动,但幅度不大。

  这样经过计算,我们就可以得出东盛楼盘的成本价。兰世立说,成本大概5000多块钱。
兰世立说,目前我国对土地开发实行公开招标拍卖,这样楼面地价也是透明的,另外建筑成本在全国来讲差距也不大,这样所有的商品房成本其实都能轻易计算出来。

    仔细地查对兰世立所算的这笔账,应当说,兰世立是位诚实的商人。他的账是诚实可信的。可每来方米均价5000元的楼盘,在武汉卖到了多少钱?

  在位于汉口区的一处高层住宅,楼盘的名字叫“武汉天地”,开发商是一家来自上海的企业。“武汉天地”售楼处的价目表上标着,每平方米售价一万二到一万九千五,均价是一万五千元。

  你算算,成本每来方米均价5000元的楼盘,卖到了15000元。利润是多少?

  不要以为只有武汉如此。

  今年一套房的钱,明年买两套,谁说不可能?

  物美价廉的住房在快步向我们走来,离我们越来越近。

 

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